Que faut-il lire en priorité dans un contrat de courtage exclusif?
Avant de signer, lisez en priorité quatre éléments : la rétribution et ses conditions, les annexes jointes, la clause 11.1 et la liste des documents que vous devrez remettre. Puis comparez vos courtiers sur ces mêmes points plutôt que sur leur réputation seule : un courtier qui explique chaque clause simplement vous en dit long sur sa façon de travailler.
L'OACIQ indique que le courtier doit utiliser l'un des formulaires de contrat de courtage vente prévus selon le contexte et qu'il devra bien vous en expliquer le contenu. Cette explication n'est donc pas une faveur : c'est le moment idéal pour poser toutes vos questions, sans vous presser.
L'OACIQ précise aussi qu'un courtier ne peut pas modifier les formulaires obligatoires de courtage résidentiel pour y retirer des mentions obligatoires. Si un courtier vous propose un document dont la structure vous semble allégée, demandez-lui de vous montrer le formulaire officiel et de vous expliquer l'écart.
Quel formulaire s'applique à un immeuble de l'ouest de Montréal?
La page de l'OACIQ consacrée au contrat de courtage, Vente présente un formulaire de contrat de courtage exclusif pour un immeuble principalement résidentiel de moins de 5 logements. Votre immeuble est peut-être un duplex, un triplex ou un immeuble plus important : sa description détermine le bon formulaire.
Que votre bien se trouve à Westmount ou à Notre-Dame-de-Grâce, comptez vos logements et notez la présence éventuelle de locaux commerciaux avant la première rencontre. Si votre immeuble s'écarte de la description du formulaire, demandez au courtier de vous indiquer par écrit quel formulaire s'applique et pourquoi. Un courtier à l'aise avec ce type de bâtiment répond sans hésiter.
Rétribution et annexes : que doit-on y trouver?
Le montant et les conditions de la rétribution de votre courtier doivent être précisés dans le contrat de courtage. Pas de formule vague : vous devez pouvoir lire noir sur blanc ce que vous devrez payer et dans quelles situations.
Le formulaire Déclarations du vendeur sur l'immeuble doit obligatoirement être annexé à votre contrat par le courtier, qui indique aussi les autres annexes utilisées, comme l'Annexe DR, Déboursés et rétribution. Chaque annexe fait partie de l'entente : lisez-les avec la même attention que le contrat lui-même.
Par exemple, pour un immeuble affiché à 2 000 000 $, demandez à chaque courtier de vous montrer en dollars ce que sa rétribution représente, puis de lister ce qu'elle couvre en mise en marché. Deux propositions ne se comparent bien que si les mêmes services sont mis côte à côte.
- Repérez où la rétribution est inscrite et quelles conditions s'y rattachent.
- Vérifiez la liste des annexes jointes et demandez à quoi sert chacune.
- Prenez le temps de remplir la déclaration du vendeur avec soin, en consultant vos factures et vos dossiers : une réponse approximative peut vous causer des ennuis plus tard.
Que signifie la clause 11.1 et pourquoi s'y arrêter?
Selon l'OACIQ, si le courtier accepte de vous autoriser à offrir vous-même votre immeuble en vente, cette autorisation, qui reste à sa discrétion, doit être clairement indiquée à la clause 11.1 du contrat de courtage. C'est le genre de clause que l'on survole au moment de signer, alors qu'elle évite des conflits sur la provenance de l'acheteur, le droit à la rétribution et le prix de vente annoncé.
Demandez au courtier de vous dire, en mots simples, ce qui figure à cette clause dans votre contrat et ce que cela change concrètement pour vous. Notez sa réponse en marge du document. Si l'explication reste floue après deux tentatives, c'est une information en soi pour votre comparaison entre courtiers.
Quels documents remettre à votre courtier, et quand?
L'OACIQ énumère parmi les documents à fournir : le certificat de localisation décrivant l'état actuel de l'immeuble, votre acte de vente et vos factures. Ils sont à remettre lors de la signature du contrat de courtage ou dans les meilleurs délais suivant celle-ci. Pour une propriété à revenus, les copies des baux en vigueur doivent aussi être remises au courtier.
Commencez la collecte avant même de choisir votre courtier. Un dossier complet accélère les vérifications : le courtier accompagne le vendeur dans toutes les étapes, y compris les vérifications (certificat de localisation, déclarations, conditions) et la coordination avec le notaire.
- Certificat de localisation : repérez le plus récent et notez si des travaux ou ajouts ont eu lieu depuis.
- Acte de vente : retrouvez votre copie ou demandez-la à votre notaire.
- Factures : classez-les par type de travaux et par année.
- Baux (immeuble à revenus) : rassemblez-les logement par logement, avec les avenants éventuels.
Comment comparer les courtiers avant de signer?
Commencez par le Registre des titulaires de permis de l'OACIQ. Il permet de vérifier si une personne détient un permis de courtage immobilier ou d'agence, il est mis à jour quotidiennement et il indique si un professionnel a déjà fait l'objet de mesures disciplinaires.
Ensuite, rencontrez au moins deux courtiers avec les mêmes questions :
- Quel formulaire utilisez-vous pour mon immeuble, et pourquoi?
- Que signifie la clause 11.1 dans mon contrat?
- Quelles annexes seront jointes et qu'est-ce que chacune change pour moi?
- Comment la rétribution est-elle calculée et quelles dépenses de mise en marché couvre-t-elle?
- Quelles ventes récentes d'immeubles comparables au mien pouvez-vous me présenter?
L'OACIQ mentionne aussi un droit de dédit de trois jours dans sa présentation du contrat de courtage exclusif. Lisez la procédure d'annulation avant de signer, pas après.
Quant à moi, je dis dans ma vidéo de présentation avoir beaucoup d'expérience dans la vente de propriétés et plus de 22 ans d'expérience. Pour juger ce qu'un courtier fait dans le moment présent, regardez ses inscriptions actives : au 6 octobre 2026, j'avais 3 propriétés à vendre sur Centris, que vous pouvez voir sur la page propriétés à vendre. Pour aller plus loin sur ce qui distingue un courtier du secteur, consultez notre article sur l'expertise locale à Westmount.
Votre grille de lecture prête avant la première rencontre
Imprimez le contrat proposé, surlignez les passages que vous ne comprenez pas et apportez-les à chaque rencontre. Pendant ce temps, rassemblez vos documents dans un dossier unique pour gagner du temps. Prenez ensuite quelques jours pour comparer les réponses reçues avant de décider, sans vous laisser presser.
Je suis Marie Brossard, courtier immobilier à Westmount : si vous préparez la vente de votre propriété, apportez-moi le contrat qui vous est proposé et nous le lirons clause par clause, à votre rythme. Écrivez-moi via la page https://www.mariebrossard.com/fr/contact pour planifier cette rencontre.
Foire aux questions
Puis-je demander à mon courtier de modifier une clause du contrat avant de signer?
Vous pouvez toujours poser la question et demander des explications, c'est même recommandé. Notez la clause qui vous préoccupe, demandez au courtier ce qu'elle implique et ce qui peut être ajusté. Si une modification est possible, exigez qu'elle figure par écrit dans le document que vous signez, pas seulement dans une conversation.
Puis-je signer un contrat de courtage avec un courtier dont je n'ai pas vérifié le permis?
Ce n'est pas conseillé : vérifiez d'abord son permis. Le Registre des titulaires de permis de l'OACIQ permet de confirmer si une personne détient un permis de courtage immobilier ou d'agence. Il est mis à jour quotidiennement et indique si un professionnel a déjà fait l'objet de mesures disciplinaires.
Que faire si je n'arrive pas à retrouver un document demandé, comme mon certificat de localisation?
Signalez-le dès la première rencontre plutôt que d'attendre. Demandez à votre courtier comment obtenir une copie ou, selon le cas, une mise à jour du document. Votre notaire peut aussi retrouver certains actes. Mieux vaut régler cela tôt, car un dossier incomplet ralentit les vérifications.
Combien de courtiers devrais-je rencontrer avant de choisir?
Rencontrer deux ou trois courtiers suffit généralement pour bien comparer. Posez à chacun les mêmes questions, apportez le même contrat surligné et notez les réponses côte à côte. Vous verrez vite qui explique clairement, répond sans détour et met par écrit ce qu'il avance.
